O mercado de Bom Retiro em dados reais
Bom Retiro concentra 40% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1975). O valor mediano das transações registradas é R$ 200.000, com queda de 12,7% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua da Graça, Rua Prates, Rua dos Italianos.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Bom Retiro em números
- Valor mediano
A mediana de transação registrada (ITBI) em Bom Retiro é R$ 200.000 (todos os tipos, sobre 8.512 transações históricas); nos últimos 12 meses, foi R$ 336.000 sobre 695 transações (dados de cartório, atualizado em junho de 2026).
- Apartamento típico
A mediana de valor de um apartamento vendido em Bom Retiro é R$ 200.000 (base ITBI) — acima da mediana geral, que inclui garagens e unidades pequenas.
- Preço por m² (ITBI)
O preço mediano por m² em Bom Retiro é R$ 2.973/m² (apartamentos, base de 1.569 transações de cartório/ITBI — abaixo do preço de anúncio).
- Posição em São Paulo
Bom Retiro é o 537º bairro mais caro de São Paulo (entre 1.311 com dados públicos): sua mediana histórica de transação (série completa, todos os tipos) de R$ 200.000 fica 11% acima da mediana dos bairros da cidade (R$ 180.000). O ranking usa a mediana histórica para comparar todos os bairros na mesma base.
- Faixa alta (P95)
Os 5% de imóveis mais caros de Bom Retiro são vendidos por mais de R$ 1.000.000 (percentil 95 das transações de ITBI).
- Tendência (12 meses)
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Bom Retiro teve queda de 12,7% ante os 12 meses anteriores.
- Perfil dos imóveis
Apartamentos representam 40% dos imóveis cadastrados (IPTU) em Bom Retiro, em prédios verticalizados (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1975.
- Liquidez
Foram 695 transações registradas no último ano em Bom Retiro, de um total histórico de 8.512.
- Ruas com mais imóveis
As vias com mais endereços em Bom Retiro são Rua da Graça (288), Rua Prates (255), Rua dos Italianos (240).
Preço do m² em Bom Retiro
O preço mediano por m² em Bom Retiro é R$ 2.973/m², calculado sobre 1.569 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Bom Retiro
Um apartamento em Bom Retiro tem mediana de venda de R$ 200.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.973/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 6.521 (amostra pequena de 50 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Bom Retiro?
Bom Retiro concentra 40% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1975). O valor mediano das transações registradas é R$ 200.000, com queda de 12,7% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua da Graça, Rua Prates, Rua dos Italianos.
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Bom Retiro caiu 12,7% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 336.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Bom Retiro subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 400.000 | 55 |
| mai/2025 | R$ 445.000 | 52 |
| jun/2025 | R$ 336.000 | 93 |
| jul/2025 | R$ 339.000 | 123 |
| ago/2025 | R$ 350.000 | 66 |
| set/2025 | R$ 361.178 | 56 |
| out/2025 | R$ 332.200 | 72 |
| nov/2025 | R$ 350.000 | 55 |
| dez/2025 | R$ 343.541 | 62 |
| jan/2026 | R$ 350.000 | 47 |
| fev/2026 | R$ 337.000 | 51 |
| mar/2026 | R$ 308.720 | 88 |
| abr/2026 | R$ 313.284 | 40 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 200.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 336.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Bom Retiro? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Bom Retiro fica abaixo de R$ 200.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000, sobre 8.512 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 200.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.000.000
- Total de transações
- 8.512
- No último ano
- 695 ▼ 12.7%
Que tipos de imóvel predominam em Bom Retiro? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1975.
Quais foram as últimas vendas em Bom Retiro?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/04/2026 | Rua Jaraguá, 737 | 80 m² | R$ 450.000 |
| 29/04/2026 | Rua Silva Pinto, 270 | 1169 m² | R$ 2.047.500 |
| 28/04/2026 | Rua José Paulino, 671 | 119 m² | R$ 300.000 |
| 24/04/2026 | Rua Sérgio Tomás, 422 | 166 m² | R$ 1.000.000 |
| 24/04/2026 | Rua Guarani, 326 | 96 m² | R$ 290.000 |
| 23/04/2026 | Rua Rodolfo Miranda, 321 | 250 m² | R$ 1.111.000 |
| 23/04/2026 | Rua Rodolfo Miranda, 311 | 268 m² | R$ 1.835.000 |
| 22/04/2026 | Rua Newton Prado, 767 | 111 m² | R$ 480.000 |
| 17/04/2026 | Avenida Rudge, 110 | — | R$ 269.056 |
| 17/04/2026 | Avenida Rudge, 110 | — | R$ 306.641 |
Quais ruas têm mais imóveis em Bom Retiro?
124 ruas
As vias com mais endereços em Bom Retiro são Rua da Graça (288), Rua Prates (255), Rua dos Italianos (240).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 124.
Ruas mais caras de Bom Retiro
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Aimorés | R$ 3.250.000 | 16 |
| Rua Visc de Taunay | R$ 1.330.000 | 13 |
| Rua Professor Cesare Lombroso | R$ 499.968 | 39 |
| Rua Neves de Carvalho | R$ 496.320 | 331 |
| Rua Rodolfo Miranda | R$ 483.953 | 59 |
| Rua Joaquim Murtinho | R$ 460.000 | 48 |
| Rua Sérgio Tomás | R$ 450.000 | 332 |
| Rua Tenente Pena | R$ 450.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Bom Retiro: R$ 200.000).
Bom Retiro é caro comparado a São Paulo?
Bom Retiro é o 537º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 200.000) está 11% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Bom Retiro |
|---|---|---|
| Bom Retiro (este bairro) | R$ 200.000 | — |
| São Miguel Paulista | R$ 206.475 | +3% |
| Jardim Santa Cruz | R$ 203.043 | +2% |
| Vila Alpina | R$ 200.000 | +0% |
| Vila Esperança | R$ 198.607 | -1% |
| Vila Santa Catarina | R$ 195.000 | -3% |
| Vila Buarque | R$ 193.000 | -4% |
Como é morar em Bom Retiro?
Bom Retiro é um bairro predominante de apartamentos (40% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1975, e presença comercial relevante (6% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Bom Retiro
Quanto custa um imóvel em Bom Retiro, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Bom Retiro é R$ 200.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 200.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 336.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em junho de 2026.
Qual é o preço do m² em Bom Retiro?
O preço mediano por m² em Bom Retiro é R$ 2.973/m², calculado sobre 1.569 transações de apartamentos registradas (ITBI). Por serem valores de cartório (e não preços de anúncio), tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais. O valor mediano de uma transação no bairro é R$ 200.000.
Quanto custa um apartamento em Bom Retiro?
A mediana de valor de um apartamento vendido em Bom Retiro é R$ 200.000 (base ITBI). É maior que a mediana geral do bairro (R$ 200.000), que inclui garagens e unidades pequenas.
Quais são as ruas mais caras de Bom Retiro?
Por valor mediano de transação (ITBI), as ruas mais caras de Bom Retiro são Rua Aimorés (R$ 3.250.000), Rua Visc de Taunay (R$ 1.330.000), Rua Professor Cesare Lombroso (R$ 499.968), Rua Neves de Carvalho (R$ 496.320), Rua Rodolfo Miranda (R$ 483.953). (Diferente das ruas com mais imóveis, que é uma contagem de cadastro.)
O que o cadastro de IPTU revela sobre os imóveis de Bom Retiro?
O cadastro de IPTU de Bom Retiro mostra predominância de apartamentos (40% dos imóveis), prédios com mediana de 13 andares, ano típico de construção 1975. Usamos o IPTU para o perfil dos imóveis; para preços, a referência é o valor de transação (ITBI), com mediana de R$ 200.000.
Os preços de imóveis em Bom Retiro subiram ou caíram no último ano?
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Bom Retiro registrou queda de 12,7% em relação aos 12 meses anteriores, segundo a base de ITBI.
Qual é o perfil dos imóveis em Bom Retiro?
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios verticalizados (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1975. Há também presença de lojas (8%).
Quais ruas têm mais imóveis em Bom Retiro?
As vias com maior número de endereços em Bom Retiro são Rua da Graça (288 endereços), Rua Prates (255 endereços), Rua dos Italianos (240 endereços), Estrada Benedicto Antunes Gomes (232 endereços), Rua Newton Prado (181 endereços).
Quantas transações imobiliárias acontecem em Bom Retiro por ano?
Foram 695 transações registradas no último ano em Bom Retiro, de um total histórico de 8.512 negócios na base de ITBI.
Bom Retiro é caro comparado a São Paulo?
Bom Retiro é o 537º bairro mais caro de São Paulo (entre 1.311 com dados públicos): sua mediana histórica de transação (série completa, todos os tipos) de R$ 200.000 fica 11% acima da mediana dos bairros da cidade (R$ 180.000). O ranking usa a mediana histórica para comparar todos os bairros na mesma base. Bairros de mercado parecido: São Miguel Paulista, Jardim Santa Cruz, Vila Alpina, Vila Esperança.
Qual bairro perto de Bom Retiro é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Bom Retiro, Vila Buarque tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 193.000, contra R$ 200.000 em Bom Retiro.
Como é morar em Bom Retiro?
Bom Retiro é um bairro predominante de apartamentos (40% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1975, e presença comercial relevante (6% de escritórios).
Vale a pena morar ou investir em Bom Retiro?
Bom Retiro é o 537º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 200.000 (teto P95 em R$ 1.000.000), 695 negócios no último ano (liquidez) e queda de 12,7% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
De onde vêm os dados de Bom Retiro e quando foram atualizados?
Os dados são públicos: as transações vêm do ITBI (imposto sobre transmissão de imóveis, registrado em cartório na Prefeitura de São Paulo) e o perfil dos imóveis, do cadastro do IPTU. Última atualização: junho de 2026. A Casa Onze compila e organiza essas bases — não usamos preços de anúncio.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em junho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
