O mercado de Bom Retiro em dados reais
Bom Retiro concentra 40% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1975). O valor mediano das transações registradas é R$ 200.000, com queda de 9,0% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua da Graça, Rua Prates, Rua dos Italianos.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Bom Retiro
O preço mediano por m² em Bom Retiro é R$ 2.973/m², calculado sobre 1.569 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Bom Retiro
Um apartamento em Bom Retiro tem mediana de venda de R$ 200.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.973/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 6.521 (amostra pequena de 50 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Bom Retiro?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Bom Retiro caiu 9,0% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 336.875 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Bom Retiro subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 400.000 | 55 |
| mai/2025 | R$ 445.000 | 52 |
| jun/2025 | R$ 336.000 | 93 |
| jul/2025 | R$ 339.000 | 123 |
| ago/2025 | R$ 350.000 | 66 |
| set/2025 | R$ 361.178 | 56 |
| out/2025 | R$ 332.200 | 72 |
| nov/2025 | R$ 350.000 | 55 |
| dez/2025 | R$ 343.541 | 62 |
| jan/2026 | R$ 350.000 | 47 |
| fev/2026 | R$ 337.000 | 51 |
| mar/2026 | R$ 308.720 | 88 |
| abr/2026 | R$ 313.284 | 40 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 200.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 336.875), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Bom Retiro? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Bom Retiro fica abaixo de R$ 200.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000, sobre 8.512 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 200.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.000.000
- Total de transações
- 8.512
- No último ano
- 632 ▼ 9.0%
Que tipos de imóvel predominam em Bom Retiro? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1975.
Quais foram as últimas vendas em Bom Retiro?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/04/2026 | Rua Silva Pinto, 270 | 1169 m² | R$ 2.047.500 |
| 29/04/2026 | Rua Jaraguá, 737 | 80 m² | R$ 450.000 |
| 28/04/2026 | Rua José Paulino, 671 | 119 m² | R$ 300.000 |
| 24/04/2026 | Rua Guarani, 326 | 96 m² | R$ 290.000 |
| 24/04/2026 | Rua Sérgio Tomás, 422 | 166 m² | R$ 1.000.000 |
| 23/04/2026 | Rua Rodolfo Miranda, 311 | 268 m² | R$ 1.835.000 |
| 23/04/2026 | Rua Rodolfo Miranda, 321 | 250 m² | R$ 1.111.000 |
| 22/04/2026 | Rua Newton Prado, 767 | 111 m² | R$ 480.000 |
| 17/04/2026 | Rua dos Bandeirantes, 316 | 186 m² | R$ 517.500 |
| 17/04/2026 | Avenida Rudge, 110 | — | R$ 336.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Bom Retiro?
124 ruas
As vias com mais endereços em Bom Retiro são Rua da Graça (288), Rua Prates (255), Rua dos Italianos (240).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 124.
Ruas mais caras de Bom Retiro
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Aimorés | R$ 3.250.000 | 16 |
| Rua Visc de Taunay | R$ 1.330.000 | 13 |
| Rua Professor Cesare Lombroso | R$ 499.968 | 39 |
| Rua Neves de Carvalho | R$ 496.320 | 331 |
| Rua Rodolfo Miranda | R$ 483.953 | 59 |
| Rua Joaquim Murtinho | R$ 460.000 | 48 |
| Rua Sérgio Tomás | R$ 450.000 | 332 |
| Rua Tenente Pena | R$ 450.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Bom Retiro: R$ 200.000).
Bom Retiro é caro comparado a São Paulo?
Bom Retiro é o 551º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 200.000) está 11% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Bom Retiro |
|---|---|---|
| Bom Retiro (este bairro) | R$ 200.000 | — |
| São Miguel Paulista | R$ 206.475 | +3% |
| Jardim Santa Cruz | R$ 203.043 | +2% |
| Vila Alpina | R$ 200.000 | +0% |
| Vila Esperança | R$ 198.607 | -1% |
| Vila Santa Catarina | R$ 195.000 | -3% |
| Vila Buarque | R$ 193.000 | -4% |
Como é morar em Bom Retiro?
Bom Retiro é um bairro predominante de apartamentos (40% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1975, e presença comercial relevante (6% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Bom Retiro
Quanto custa um imóvel em Bom Retiro, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Bom Retiro é R$ 200.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 200.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 336.875. Os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Bom Retiro é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Bom Retiro, Vila Buarque tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 193.000, contra R$ 200.000 em Bom Retiro.
Vale a pena morar ou investir em Bom Retiro?
Bom Retiro é o 551º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 200.000 (teto P95 em R$ 1.000.000), 632 negócios no último ano (liquidez) e queda de 9,0% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
