O Que 23 Mil Transações Reais de ITBI Revelam Sobre o Mercado Imobiliário de SP em Dezembro de 2025

Em Pinheiros, 148 imóveis trocaram de mãos com valor médio de R$ 1,25 milhão. No Jaguaré, foram 386 transações — mais que o dobro — mas com valor médio de R$ 298 mil. Essa distância resume bem o mercado imobiliário paulistano: ele é vários mercados ao mesmo tempo, e só quem olha as transações reais consegue enxergar cada um deles.

Dezembro de 2025 fechou com 23.677 guias de ITBI pagas na cidade de São Paulo, totalizando R$ 15,86 bilhões em valor declarado. Esses dados não vêm de anúncios em portais ou pesquisas de opinião — são valores declarados por compradores ao pagar o imposto de transmissão. É o mais perto que se chega do preço real de uma transação imobiliária em SP.

Os dados incluem todos os tipos de transação: casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais e até operações societárias. Nesta análise, focamos no que mais interessa para quem está comprando ou vendendo imóvel residencial — mas os dados completos de cada transação estão disponíveis no Mercado Transparente.

Uma diferença que merece atenção: o desconto médio entre o valor declarado pelo comprador e o valor de referência calculado pela Prefeitura ficou em 26,1%. Quem usa valores venais ou índices baseados em anúncios como referência de preço está, em média, mais de um quarto acima do que o mercado efetivamente paga.

Visão Geral de Dezembro 2025

A diferença entre média (R$ 670 mil) e mediana (R$ 330 mil) é reveladora. Metade dos imóveis vendidos em São Paulo custou até R$ 330 mil, mas o valor médio é puxado por operações de grande porte — terrenos, empreendimentos e imóveis de ultra-alto padrão. Para quem quer entender o mercado residencial, o intervalo interquartil (P25–P75) é mais útil: metade central das transações ficou entre R$ 237 mil e R$ 544 mil — o core do mercado paulistano de casas e apartamentos.

Onde o Dinheiro se Concentra

Quando olhamos o volume financeiro total por bairro, aparece o retrato de onde o capital imobiliário de São Paulo está.

Pinheiros liderou com R$ 184,6 milhões em dezembro — combinação de alta liquidez (148 transações) e valor médio elevado (R$ 1,25 mi). É um bairro onde apartamentos de 2 e 3 dormitórios movimentam o mercado secundário com constância. Já o Jardim América mostra o extremo oposto: apenas 17 transações, mas volume de R$ 101 milhões. São perfis completamente diferentes. Pinheiros é um mercado ativo, com rotatividade. Jardim América é um mercado de poucos negócios, mas de cifras altas — quase R$ 6 milhões por transação em média, compatível com casas de alto padrão no bairro.

A presença do Tatuapé em terceiro lugar (R$ 132 milhões) confirma a zona leste como polo relevante de investimento imobiliário, com valor médio de R$ 929 mil que o posiciona no segmento de médio-alto padrão. Para quem procura imóvel na zona leste, cada uma dessas transações pode ser consultada com endereço e valor no Mercado Transparente.

Onde os Imóveis Residenciais São Mais Caros

O ranking muda completamente quando olhamos o valor médio por transação. Bairros com poucas operações mas valores altos dominam a lista.

Alto de Pinheiros lidera com quase R$ 7 milhões de valor médio por transação — número compatível com casas de alto padrão em ruas arborizadas de uma das regiões mais nobres da cidade. Vila Nova Conceição, frequentemente citada como o bairro mais caro de SP, aparece em terceiro com R$ 4 milhões de média.

Note que esta tabela filtra bairros com volume significativo de transações. Em amostras muito pequenas (menos de 10 transações), uma única operação de grande porte pode distorcer a média. O Mercado Transparente permite consultar cada transação individualmente para verificar o dado.

Nota sobre os dados: Os nomes de bairro vêm da declaração feita pelo contribuinte na guia de ITBI, sem padronização. Isso gera variações como "JD Paulista" e "Jardim Paulista", além de entradas que não são bairros (nomes de torres de condomínio, por exemplo). Filtramos as entradas mais evidentes, mas algum ruído pode permanecer nos dados brutos.

Liquidez: Onde Mais se Compra e Vende

A atividade por número de transações mostra onde o mercado tem mais rotatividade — informação crucial para quem quer vender com rapidez ou comprar com mais opções.

O Jaguaré lidera em dezembro com 386 transações e valor médio de R$ 298 mil — perfil de empreendimentos novos no segmento econômico e médio. Barra Funda e Vila Firmiano Pinto seguem o mesmo padrão: bairros com lançamentos recentes que concentram entregas de unidades.

Já Perdizes (R$ 828 mil de média) e Vila Clementino (R$ 778 mil) aparecem neste ranking por serem bairros consolidados com oferta constante de apartamentos usados — liquidez de mercado secundário, não de lançamento.

A presença de Itaquera (156 transações, média de R$ 245 mil) confirma a relevância da periferia no volume total de vendas residenciais da cidade.

Como São Paulo Financia a Casa Própria

Dos 23.677 registros, 8.549 envolveram algum tipo de financiamento — pouco mais de um terço do total.

O SFH domina com quase 60% das operações financiadas. São imóveis na faixa de R$ 451 mil de média, dentro do teto do sistema — o apartamento típico de quem está comprando o primeiro imóvel ou mudando de bairro dentro da cidade. O Minha Casa Minha Vida responde por um terço das operações, com valor médio de R$ 288 mil — compatível com os limites do programa e alinhado com a faixa de preço dos bairros mais líquidos como Jaguaré e Itaquera.

O ratio médio de financiamento é de 72,9%: quem financia compromete, em média, quase três quartos do valor do imóvel.

O consórcio chama atenção pelo perfil: apenas 2,5% das operações, mas com valor médio de R$ 801 mil. São compradores que optaram por evitar juros — perfil de planejamento financeiro de longo prazo — e que compram imóveis acima da mediana do mercado.

Além da Compra e Venda Tradicional

Nem tudo que paga ITBI é uma venda de casa ou apartamento. A distribuição por natureza de transação revela operações que normalmente ficam fora dos holofotes — e que explicam parte do volume financeiro do mês.

A compra e venda tradicional responde por 82,6% das transações — é a operação padrão de quem está comprando casa ou apartamento. Mas quase 2.000 transações (8,4%) foram realizações de capital: imóveis integralizados ao patrimônio de empresas. Um volume de R$ 753,8 milhões em operações societárias movimentando patrimônio imobiliário no último mês do ano, o que é comum por razões tributárias e contábeis de encerramento de exercício fiscal.

As 366 resoluções de alienação fiduciária merecem atenção: são imóveis retomados por inadimplência. É um indicador de estresse no crédito imobiliário que raramente aparece em análises de mercado convencionais — e pode representar oportunidades para quem busca imóveis abaixo do valor de mercado.

As 127 arrematações em leilão movimentaram R$ 107,5 milhões, com valor médio de R$ 847 mil por imóvel.

As Maiores Transações Residenciais de Dezembro

Entre as 10 maiores transações do mês, nem todas são residenciais. A operação de R$ 230,6 milhões na R. Rodrigues dos Santos, por exemplo, é quase certamente um terreno ou empreendimento comercial — valores nessa faixa não correspondem a uma única unidade habitacional. Separamos abaixo as transações com perfil residencial mais provável:

E as maiores transações que incluem operações corporativas e terrenos:

Na R. Ibsen da Costa Manso, 106 no Jardim América, R$ 46 milhões é consistente com o perfil de casas de alto padrão do bairro — uma das transações residenciais mais caras do mês. Na R. Hannemann, 335 no Pari, R$ 49,2 milhões sugere um empreendimento ou terreno para incorporação, dado o valor e a localização.

Todas essas transações podem ser consultadas com detalhes no Mercado Transparente, onde publicamos os dados reais de cada operação registrada na Prefeitura de São Paulo.

O Que Dezembro Revela Sobre o Mercado Residencial de SP

Dezembro de 2025 encerrou o ano com o mercado imobiliário paulistano em atividade intensa. O volume de 23.677 transações com R$ 15,86 bilhões declarados mostra um mercado que fechou o ano aquecido, apesar de um cenário macroeconômico de juros elevados.

Os dados expõem dois mercados residenciais operando em paralelo. De um lado, bairros como Jaguaré, Barra Funda e Itaquera, com alto volume de transações e valores na faixa de R$ 245 mil a R$ 380 mil — impulsionados por lançamentos e pelo Minha Casa Minha Vida. Do outro, Alto de Pinheiros, Jardim América e Vila Nova Conceição, com poucas transações mas valores médios que ultrapassam R$ 4 milhões.

O dado mais relevante para quem acompanha preços: o desconto de 26% entre valor declarado e valor de referência da Prefeitura. Enquanto índices como o FipeZap medem preços de anúncio, os dados de ITBI refletem o que foi efetivamente transacionado. Essa diferença é um dado que deveria estar presente em qualquer análise séria do mercado imobiliário brasileiro — e é exatamente o que publicamos no Mercado Transparente.

Nota: Os links para transações específicas direcionam para as páginas do Mercado Transparente onde os dados completos de cada operação estão publicados — endereço, valor declarado, valor de referência, tipo de financiamento e data. Verifique os links antes da publicação, pois os slugs de URL dependem da padronização do endereço na base de dados.